房產過戶無家可歸耄耋老人訴討居住權

? ? 家住江蘇省南通市開發區的王老太已86歲高齡，一直在家安享晚年的她最近卻遇到了煩心事。因養老房產被過戶給孫女，老人無法回家，一怒之下，老人把兒子、兒媳及孫女一起告上了法院。

　　2008年7月，因舊房拆遷，王老太與兩個兒子、兒媳及女兒共同簽訂了一份協議書，約定由小兒子陸先生、兒媳施女士購買一套拆遷安置房供王老太夫妻居住至百年。隨后，陸先生和施女士以王老太的名義購買了一套位于某小區四樓的住房，而陸先生和施女士則住在同小區另一棟二樓。2019年7月，王老太的老伴去世，王老太在女兒家居住了一段時間，回來后施女士讓王老太搬至其家居住，搬進去沒多久王老太卻發現自己原來居住的四樓房子因門鎖被換無法進入。

　　原來，2018年，陸先生和施女士因感情不和協議離婚，約定雙方共有的該小區二樓住宅歸施女士所有，而王老太名下拆遷所得的該小區四樓房屋已于2010年被過戶給孫女小陸。無奈之下，王老太將兒子陸先生、兒媳施女士及孫女小陸起訴到南通市經濟技術開發區人民法院，訴求法院判決對其原住四樓住宅享受居住權。

　　法庭上，被告陸先生同意王老太提出的訴訟請求，認為案涉房產是父母的拆遷安置房，且有協議約定給父母居住到老。被告施女士辯稱，案涉房屋已過戶至第三人名下，第三人沒有參與協議的簽訂，在辦理過戶時沒有設定提供原告居住的義務，請求駁回原告的訴請。第三人小陸則辯稱，原告目前有兩兒一女，均能給原告提供居住義務，暫不需要其負擔贍養義務，同時她沒有參與案涉協議的簽訂，取得案涉房屋所有權系雙方自愿過戶的，并沒有約定需負擔提供原告居住的義務，請求駁回原告的訴訟請求。

　　法院經審理認為，根據法不溯及既往及居住權自登記時設立的規定，原告王老太與子女訂立協議的時間在民法典施行前，協議書是王老太享有對拆遷安置房屋享有居住權益的約定，并非法律定義上的“居住權”，故不能確認王老太對案涉房屋享有居住權。

　　但根據協議約定及王老太在房屋內居住多年的事實，法院認為，原告已至耄耋之年，處分掉唯一住房后現無任何不動產，遵從公序良俗及協議書中其女兒“按農村風俗習慣未分得甲方財產”的約定，原告自身不可能愿意在女兒家終老，更不應該居無定所地孤獨老去。案涉房屋對原告而言是其視為養老送終的歸屬之地。如果老人家出于維護家庭穩定，提前將老房拆遷所得的唯一住房處置給親人，最終卻落得無房可住，這有悖于平等、公正及尊老等社會主義核心價值觀，不宜支持和倡導。因此，王老太享有對案涉房屋的居住權益，以滿足生活居住的需要，且該權益具有排他性。陸先生、施女士均有義務向王老太交付房屋供其居住到老。

　　綜上，法院認為該房屋所有權系繼受取得，王老太終身享有居住權益，一審判決兩被告和第三人在本判決生效后15日內將案涉房產交付給原告王老太居住。

　　因繼受取得房屋終身享受居住權益

　　“我國民法典明確規定，居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。”該案承辦法官施永華介紹說，居住權是指居住權人對他人所有房屋的全部或者部分及其附屬設施，所享有的占用、使用的權利，是一種獨立的用益物權。居住權具有物權對世性、絕對性、直接支配性等特征。

　　本案中，王老太與子女在2008年訂立有協議，約定由陸先生、施女士購買拆遷安置房供其居住直至終老。陸先生、施女士購置了案涉房屋，王老太也在其中居住多年。根據法不溯及既往及居住權自登記時設立的規定，不能確認協議約定的即為法律規定的居住權。但依據協議內容及王老太夫婦長期居住的事實，應保障王老太享有繼續在該房屋內居住的權益。

　　此外，案涉協議書約定了房屋的戶型、居住條件和居住期限，結合王老太夫婦長期單獨居住及丈夫在房內終老的事實可以認定，王老太對案涉房屋享有的居住權益是獨立的、排他的。被告陸先生、施女士作為案涉協議的簽訂人和義務人，第三人小陸作為案涉房屋所有權人，有義務將案涉房屋交付給原告王老太居住。

　　“民法典關于居住權的立法目的之一，是為充分發揮居住權扶弱施惠的社會保障功能，保護弱勢群體的居住權益。”施永華表示，本案判決雖未確認王老太對案涉房屋享有居住權，但從保護老年人權益出發，確認王老太對案涉房屋享有居住的權益，這既是考慮了老人落葉歸根的思想，保障了其老有所居的權益，也體現了我國社會主義核心價值觀中平等、公正、尊老的價值理念。