借名購房后產(chǎn)權(quán)糾紛怎么破？

? ? 房產(chǎn)是一個(gè)家庭中最主要的財(cái)產(chǎn)之一。近年來，由于限購政策、為享特殊購房優(yōu)惠、隱藏真實(shí)財(cái)產(chǎn)信息等因素，不少人都打起了借名購房的主意，也由此引發(fā)了各種糾紛。

　　昨（9）日，記者從邛崍市法院獲悉，該院近日成功調(diào)解了一起借名購房糾紛，出資人自愿補(bǔ)償出名人1.2萬元，出名人配合出資人完成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)過戶登記。

　　購房受限出資人找到借名購房的辦法

　　2013年7月，家住涼山州的李某到邛崍的朋友文某處游玩的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)邛崍這個(gè)地方比較宜居，遂產(chǎn)生了在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)的想法，而文某也比較支持。隨后，李某在文某的陪同下了解了邛崍市城區(qū)在售的各大樓盤，最終選擇了邛崍城區(qū)靠近南河的一個(gè)樓盤。

　　要實(shí)施買房行動(dòng)的時(shí)候，李某才發(fā)現(xiàn)麻煩一大堆：手上現(xiàn)款不足以全額支付購房款，從涼山州到邛崍交通不便，工作忙沒時(shí)間簽訂購房合同、辦理銀行貸款……該樓盤售樓部工作人員告訴李某，可以找一個(gè)邛崍當(dāng)?shù)赜匈彿恐笜?biāo)且靠得住的熟人，借用其名義代為簽訂購房合同、辦理住房按揭手續(xù)等事項(xiàng)，等到李某方便的時(shí)候再辦理過戶手續(xù)。

　　受李某所托，文某又找到了自己的朋友白某，希望其能用自己的名義，并抽時(shí)間幫李某辦理一下購房的相關(guān)手續(xù)。朋友的朋友就是自己的朋友，再加上李某也答應(yīng)了要給自己一點(diǎn)辛苦費(fèi)，白某二話沒說就應(yīng)承了下來。

　　借名購房這事一敲定，李某就向房地產(chǎn)開發(fā)商支付了購房定金。回到?jīng)錾街莺螅钅车谝粫r(shí)間就將這套房子的首付款10余萬元通過銀行轉(zhuǎn)賬的方式轉(zhuǎn)給了文某。收到李某轉(zhuǎn)款后，文某和白某很快就向開發(fā)商支付了首付款，并以白某的名義辦理了按揭貸款。按揭貸款手續(xù)辦下來后，李某當(dāng)即就把每月購房銀行按揭貸款委托扣款賬戶由白某變更為自己。從開始償還銀行按揭款直至發(fā)生糾紛，李某一直支付該房屋每月銀行按揭貸款。

　　2014年3月28日，在文某的見證下，李某與白某簽訂協(xié)議，協(xié)議明確約定，李某借白某之名購房，房屋屬于李某所有，白某具有協(xié)助過戶義務(wù)。

　　一直到2019年底，李某、文某和白某之間都相處非常融洽。每次李某到邛崍，三家人都會(huì)一起小聚。李某也經(jīng)常會(huì)給白某帶一些涼山土特產(chǎn)表示感謝。

　　過戶被拒出名人稱想要點(diǎn)辛苦費(fèi)

　　2019年底，李某打算將該套房屋過戶到自己名下，遂找到白某，希望她協(xié)助自己過戶。而白某則以自己工作忙為由，沒有配合。此后，李某多次找白某配合過戶都被拒絕，就連文某出面也被白某拒絕。

　　自己花錢買的房子，竟然還不能過戶到自己名下？這讓李某很是生氣。2020年6月，他以所有權(quán)確認(rèn)糾紛為案由，一紙?jiān)V狀將白某起訴至邛崍市法院，要求法院確認(rèn)案涉房屋歸自己所有，并要求白某履行房屋過戶義務(wù)。

　　審理過程中，原被告雙方及第三人文某對于李某以白某的名義購房一事均無異議。法院審理認(rèn)為，雖然訴爭房屋登記在被告白某名下，但系由原告借被告的名義購買，原告支付首付款并償還貸款，且實(shí)際使用，該房屋所有權(quán)應(yīng)屬原告所有。但被告白某提出，在以自己名義幫李某購買房屋的過程中，自己也出了很多力，且這套房的市值已經(jīng)上漲，希望李某能夠給予自己一些辛苦費(fèi)補(bǔ)償。

　　找到原被告雙方的爭議焦點(diǎn)后，該案主審法官當(dāng)即采用調(diào)解的方式辦理該案，最終促使雙方當(dāng)事人自愿達(dá)成協(xié)議。協(xié)議主要內(nèi)容為：李某自愿補(bǔ)償白某1.2萬元；案涉房屋在可以辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證轉(zhuǎn)移登記條件成立之日起10日內(nèi)，白某協(xié)助李某將案涉房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證轉(zhuǎn)移登記在李某名下；李某自愿放棄其他訴訟請求。

　　法官說法

　　為規(guī)避法律政策借名買房不受保護(hù)

　　該案主審法官劉力平表示，近年來，許多購房者出于規(guī)避限貸和限購政策、簡化手續(xù)、減少稅費(fèi)或者享受優(yōu)惠等目的，借用他人名義購房和辦理產(chǎn)權(quán)登記，在實(shí)踐中形成了大量借名登記現(xiàn)象。在借名買房糾紛中，借名人主張房屋確權(quán)最主要的理由之一就是房屋的真實(shí)權(quán)利狀態(tài)與登記狀態(tài)不一致。

　　民法典實(shí)施前，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》第二條明確指出，“當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。”借名人與登記權(quán)利人之間關(guān)于房屋所有權(quán)歸屬的認(rèn)定只能約束雙方，不產(chǎn)生直接設(shè)立房屋所有權(quán)的法律效力。借名人不能根據(jù)借名買房協(xié)議的約定直接取得所有權(quán)，但可提起合同之訴，要求登記權(quán)利人為其辦理房屋過戶手續(xù)。

　　劉力平表示，民法典正式實(shí)施后，在借名買房的行為發(fā)生之時(shí)并不違反限購政策情況下，因買受人并非為規(guī)避限購政策而借名，基于法不溯及既往的原理，后續(xù)限購政策調(diào)整并不影響其基于借名買房協(xié)議主張過戶。如果當(dāng)事人借名買房往往系出于規(guī)避法律政策，如規(guī)避房貸，稅收，限購等政策，借用他人資格享受某種購房優(yōu)惠等目的，實(shí)際上是對相關(guān)政策的架空，如果可以取得所有權(quán)，那么將導(dǎo)致政策落空，違背了民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)遵守國家政策的原則。