交鑰匙不能視為開發商房屋交付義務的完成

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　　——河南淮濱法院判決任某訴豫某公司商品房銷售合同糾紛案

　　裁判要旨

　　商品房買賣中，開發商的交房義務不僅僅局限于交鑰匙，還需出示相應的證明文件，并簽署房屋交接單等。但是，在出賣人已然違約的情況下，也應當考慮到購房者作為合同一方采取對“房屋鑰匙的接收”符合“損益相抵原則”適用情形。

　　案情

　　2016年4月28日，原告任某與被告豫某公司簽訂《商品房買賣合同》，原告任某購買被告開發建設的商品房，《商品房買賣合同》第8條約定：“出賣人應當在2017年1月31日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將具有下列第1種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：……”第11條約定：“交接商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第8條規定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承擔。”另，原告任某于2017年5月4日與被告物業辦公室簽訂《裝修保證協議書》，并收到涉案房屋鑰匙。被告豫某公司未證明其在交付涉案房屋鑰匙時出示《商品房買賣合同》第11條約定的出賣人交付房屋時需要提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。因此，原告任某向本院提出訴訟，請求：判令被告豫某公司向原告支付違約金45188.6元（從2017年2月1日起計算至2019年9月29日，共計971日）；判令被告立即對原告的房屋進行驗收、交房；判令被告立即為原告辦理房產證并承擔全部責任；判令被告規范物業管理；判令被告承擔本案訴訟費。

　　裁判

　　河南省淮濱縣人民法院經審理后判決被告豫某公司于本判決生效后二十日內給付原告任某違約損失賠償金10333.8元；被告于本判決生效后三十日內協助原告任某辦理房屋權屬證書。

　　宣判后，原被告均未上訴，判決已經發生法律效力。

　　評析

　　1.房屋鑰匙的交付時間，并不屬于商品房買賣合同的法定交付時間。商品房交付條件既應符合合同約定的標準，又必須符合法律、行政法規的強制性規定。換言之，開發商有義務向買受人交付符合交付使用條件包括法定的交付使用條件與約定的交付使用條件的商品房，而具體到個案中的商品房交付，就是指開發商與業主雙方在進行房屋驗收交接之時，開發商應當出示房屋符合交付條件的相關證明文件（商品房竣工驗收合格證、建設工程竣工驗收備案表等），并按照約定提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》等，絕非簡單到僅僅交鑰匙而已。交鑰匙作為房屋的轉移占有方式，是一種事實上的交付，而不能想當然地認為開發商就完全履行了交付房屋的義務，買受人只是接受了開發商的部分履行，只有在買受人明知或應當知道房屋尚不具備交付條件而仍接受交付的情況之下，才可認定買受人放棄房屋的交付條件，而視為雙方變更房屋交付條件。商品房是一種特殊的商品，關乎當事人的重大切身利益，商品房的竣工驗收和交付涉及的不僅是個案之當事人，更涉及公眾的安全問題。如果交付的商品房有重大質量問題，卻僅以交鑰匙就視為房屋交付義務的完成履行，顯然與房屋所承載的分量不相符。

　　即使在當事人沒有明確約定房屋的交付使用包括辦理房屋所有權登記手續時，出賣人交鑰匙義務的履行也并非就意味著出賣人的合同義務履行完畢，根據法律規定，還應協助買受人辦理房屋所有權登記，轉移房屋所有權于買受人。至于房屋所有權轉移的時間問題，當事人可另行協商約定，沒有約定的，按照《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條的規定，預售商品房的買受人應當自房屋交付使用之日起90日內，現售商品房的買受人應當自買賣合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，出賣人應當協助買受人辦理，并提供必要的證明文件。

　　2.本案認定被告違約數額時，應當適用“損益相抵”原則。損益相抵，是指受害人基于損害發生的同一原因而獲得利益時，應將所受利益從所受損害中扣除，以確定損害賠償范圍。即違約方僅就其差額部分進行賠償。具體地說，違約損害賠償的目的是補償受害方所遭受的損失，并非使受害方反而因此受益。在違約損害賠償中，損益相抵具有下列構成要件：(1)違約損害賠償責任已經成立。這是損害與收益相抵的前提性要件，即只有構成違約損害賠償責任時，才有必要確定損害賠償范圍，而損益相抵恰恰是限制損害賠償范圍的因素。(2)違約行為造成了損害和收益，也即違約行為不但給受害方造成了損害，而且還為受害人帶來了收益，損害和收益是同一違約行為的不同結果，違約行為與損害和收益都具有因果關系。我國現行民法通則和合同法都沒有規定損益相抵規則，但是，《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三十一條規定：“買賣合同當事人一方因對方違約獲有利益，違約方主張從損失賠償額中扣除該部分利益的，人民法院應予支持”。亦通過法律解釋的方法認可了損益相抵原則。

　　結合本案，原告任某于2017年5月4日接收涉案房屋鑰匙并裝修入住，亦屬于上述法條規定的采取措施防止自己損失的擴大，并且裝修入住也是自身受益的行為，如果不考慮原告自身獲益行為，只考慮違約時間計算，亦不符合民事法律公平正義的原則精神。

　　本案案號：（2019）豫1527民初3675號

　　案例編寫人：河南省淮濱縣人民法院 韓卓珂

（責任編輯：金燕)