羅村專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)糾紛律師

一、怎樣減少借名買(mǎi)房的風(fēng)險(xiǎn)

1、如果確實(shí)需要采取“借名”方式購(gòu)買(mǎi)住房的話(huà)，那么在借名購(gòu)房前，實(shí)際產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)對(duì)名義產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行全面了解，不只限于誠(chéng)信情況、為人處事等方面的內(nèi)容，還有相關(guān)的身份證件以及債務(wù)關(guān)系等，這些都需要了解清楚，以免承擔(dān)不必要的損失。

2、實(shí)際產(chǎn)權(quán)人要和名義產(chǎn)權(quán)人簽好借名買(mǎi)房的書(shū)面協(xié)議，以書(shū)面方式確定該房地產(chǎn)的實(shí)際出資人和權(quán)利人，明確產(chǎn)權(quán)歸屬及雙方權(quán)利義務(wù)。如果在協(xié)議中實(shí)際出資人提供證據(jù)證明其對(duì)房屋確實(shí)存在出資關(guān)系，但不足以證明其存在保留所有權(quán)的意思表示的，那就無(wú)法要求登記人辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，但有權(quán)向登記人另行主張出資債權(quán)。

3、實(shí)際產(chǎn)權(quán)人在購(gòu)房時(shí)應(yīng)當(dāng)從自己的賬戶(hù)支付房?jī)r(jià)款，并保留購(gòu)房合同、貸款合同、向銀行支付按揭款的付款憑證等相關(guān)資料原件。日后如發(fā)生糾紛，實(shí)際產(chǎn)權(quán)人可以憑書(shū)面證據(jù)以司法手段來(lái)保護(hù)自己的權(quán)利。

4、實(shí)際產(chǎn)權(quán)人還可與名義產(chǎn)權(quán)人至房地產(chǎn)交易中心就該房地產(chǎn)簽訂抵押合同，由名義產(chǎn)權(quán)人將該房地產(chǎn)抵押給實(shí)際產(chǎn)權(quán)人，辦理抵押登記。這樣名義產(chǎn)權(quán)人就無(wú)法跳過(guò)實(shí)際產(chǎn)權(quán)人擅自出售房屋及做出其他行為損害實(shí)際產(chǎn)權(quán)人的利益。

二、借名買(mǎi)房合同是否有效?

借名買(mǎi)房，指以符合購(gòu)買(mǎi)條件的人的名義購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房等政府限制購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)，名義買(mǎi)房人和實(shí)際買(mǎi)房人簽訂合同，約定實(shí)際買(mǎi)房人以符合政府規(guī)定條件的人的名義買(mǎi)房，等到政府允許轉(zhuǎn)讓時(shí)再將房產(chǎn)過(guò)戶(hù)到實(shí)際買(mǎi)房人名下。實(shí)際買(mǎi)房人支付購(gòu)房款和額外一筆酬金給名義買(mǎi)房人，也有的是親戚朋友關(guān)系則不另付酬金。

借名買(mǎi)房合同，在履行過(guò)程中，如果發(fā)生糾紛，很有可能被認(rèn)定為無(wú)效，其理由主要應(yīng)從政府推出安居房和限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房的目的考慮，政府為了解決低收入和中等收入家庭的居住問(wèn)題，從而改善整個(gè)社會(huì)的居住狀況才推出這項(xiàng)針對(duì)特殊人群的優(yōu)惠政策，在開(kāi)發(fā)安居房和限價(jià)房的過(guò)程中，政府一般均需用不同方式和渠道給予財(cái)政補(bǔ)貼，而名義買(mǎi)房人轉(zhuǎn)讓的實(shí)際上是基于其符合政府規(guī)定的條件從而享有的購(gòu)房權(quán)，如果這類(lèi)合同有效，就會(huì)使原來(lái)不符合購(gòu)房條件的人購(gòu)買(mǎi)安居房或限價(jià)房，而原應(yīng)享受安居房或限價(jià)房的人群的住房條件仍然沒(méi)有得到改善，這樣就違背了政府推出安居房和限價(jià)房的初衷，因而違反了社會(huì)公共利益。

這也是一種以合法形式掩蓋非法目的規(guī)避法律的民事行為，根據(jù)我國(guó)《民法通則》 第五十八條的規(guī)定，以合法形式掩蓋非法目的的民事行為無(wú)效，無(wú)效的民事行為從行為開(kāi)始起就沒(méi)有法律約束力。

借名買(mǎi)房的風(fēng)險(xiǎn)很大，對(duì)于大部分人而言，如果不是迫不得已也不會(huì)選擇這樣一種冒險(xiǎn)的方式來(lái)買(mǎi)房。畢竟日后買(mǎi)到了房屋，名義產(chǎn)權(quán)人也是有可能出現(xiàn)反悔的情況，這對(duì)自身利益的維護(hù)顯然很不利。若是要減少借名買(mǎi)房帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)可以參考一下上述幾種措施，雖然不能完全避免糾紛的產(chǎn)生，但一定程度上也是對(duì)實(shí)際產(chǎn)權(quán)人維護(hù)合法權(quán)益有所幫助。